L’industrie immobilière assiste au retour de la construction sur mesure
Roman Zakaluzny, Ottawa Business Journal
Le mercredi 29 novembre 2006,15 h HNE
Avec la baisse des taux d’inoccupation des bureaux dans l’ouest d’Ottawa, les experts de la région en immobilier constatent le retour de la construction sur mesure.
Selon eux, les édifices construits sur mesure ou clé en main, des immeubles tenant compte des besoins des occupants pendant la construction, gagnent en popularité.
De plus, au moins 17 immeubles d’Ottawa se personnalisent en prenant le « virage vert ». En se conformant aux normes environnementales rigoureuses, ces édifices marquent des points sur le plan des relations publiques tout en réduisant leur consommation d’énergie et les coûts qui y sont liés.
Bien que la demande de nouveaux édifices construits sur mesure soit encore faible à Ottawa, elle est à son plus haut niveau depuis la bulle point-com de la fin des années 1990, affirme Denis Shank, vice-président associé de GVA Devencore.
Selon le courtier, le mot refait surface dans le milieu. « La construction sur mesure est dans toutes les bouches, particulièrement à Kanata » constate-t-il. « De nombreux promoteurs exploitent activement ce concept. »
Avant l’éclatement de la bulle point-com, les taux d’inoccupation étaient si faibles que les entreprises devaient se faire construire leurs propres bureaux. « À cette époque », soutient Denis Shank, « le défi consistait à trouver de l’espace tout court. »
En 2001, avant même la fin des travaux de plusieurs immeubles, le marché s’est effondré. Étant donné les taux d’inoccupation de plus de 30 %, la construction sur mesure n’avait plus de sens. « Les propriétaires », rappelle-t-il, « louaient leurs espaces gratuitement. Afin de garder leurs locataires, certains n’exigeaient que les sommes nécessaires pour couvrir les frais d’entretien. »
Aujourd’hui, les taux d’inoccupation avoisinent les 8 % à Kanata, et ils sont encore plus bas au centre-ville. Le marché est en train de changer. Le défi actuel des entreprises, selon Shank, consiste à décider s’il vaut mieux pour elles d’emménager dans un immeuble déjà construit ou conçu expressément pour elles. Les entreprises sont de plus en plus nombreuses à choisir cette dernière option.
« C’est une solution de plus en plus avisée parce que les taux de demandes actuels sont en progression constante depuis l’an dernier. Il y a trois ans, cette option n’était pas du tout envisageable », dit-il, « parce qu’on pouvait acquérir une propriété pour une bouchée de pain. »
Derek Howe, un directeur du développement commercial chez Broccolini Construction Inc., confirme que son entreprise profite de la tendance. « Nous croyons qu’il existe une grande part de marché pour ce type solution. Nous recherchons du personnel pour nous aider à prendre de l’expansion […]. Selon Broccolini », affirme-t-il, « la construction d’un immeuble sur mesure représente une option plus concurrentielle pour les entreprises que la recherche d’un édifice déjà construit. »
Les avantages sont nombreux, car les clients peuvent personnaliser les immeubles à leur goût. « Nous collaborons avec le client. Nous leur proposons une approche personnalisée qui correspond à leur exploitation, leur culture, leur philosophie et, bien souvent, leur emplacement dans la ville, que ce soit au centre-ville ou en périphérie », ajoute-t-il. « Nous offrons un espace de travail personnalisé plutôt que de nous contenter de faire une série de compromis dans un édifice déjà construit. »
Broccolini, qui, 50 ans après sa fondation à Montréal, a pris de l’expansion à Ottawa il y a trois ans, construit actuellement le nouvel édifice de neuf étages de TELUS à l’intersection des rues Bank et Slater. Le promoteur transférera également le siège des activités d’EMS SATCOM de ses bureaux actuels, sur la promenade Woodward, à un immeuble construit sur mesure à Kanata.
« Actuellement, les opérations de fabrication d’EMS sont divisées sur plusieurs étages d’un immeuble, ce qui réduit considérablement l’efficacité de l’entreprise », affirme Howe. « Dans le nouvel édifice, toutes opérations de fabrication seront regroupées sur un même étage, à la demande de l’entreprise. »
Les coûts associés à la construction d’un immeuble sont le principal désavantage de cette option. La hausse du prix de l’acier et d’autres matériaux fait en sorte que la construction d’un nouvel édifice soit plus onéreuse. Il n’est pas avisé de choisir cette solution quand un espace commercial vacant est prêt à être occupé. Mais si cet espace nécessite de nombreux travaux pour le rendre utilisable, la construction sur mesure devient alors une solution envisageable.
Selon Denis Shank, les économies d’énergie potentielles peuvent faire pencher la balance de certaines entreprises en faveur d’une construction sur mesure. Bien que les coûts initiaux puissent être plus élevés, les dépenses encourues peuvent être compensées par les économies d’énergie.
« Cette solution », dit-il, « est de plus en plus attrayante. Plus les travaux d’aménagement sont importants, plus les économies potentielles sont nombreuses. » L’aménagement comprend l’érection de murs intérieurs, la pose de tapis, la canalisation et même les tuiles de plafond – tout ajustement nécessaire pour répondre aux besoins de l’entreprise.
Par ailleurs, l’efficacité des technologies de chauffage, de ventilation et de toute autre technologie de climatisation s’améliore chaque année. En construisant un nouvel édifice, les entreprises peuvent profiter des plus récentes technologies et ainsi réaliser des économies quand le prix des énergies augmente.
« Notre travail de conseiller en location consiste maintenant à analyser l’efficience de chaque option », dit Shank. « Parfois, la construction sur mesure entraîne des dépenses supplémentaires, mais l’efficience d’un nouvel édifice est plus élevée, grâce aux matériaux et systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation utilisés. »
Dean Karakasis, directeur général de la Building Owners and Managers Association (BOMA), confirme que de plus en plus d’entreprises à Ottawa considèrent la construction sur mesure comme une option envisageable. Nombre d’entre elles, 17 à l’heure actuelle, ont approché la BOMA pour prendre le tournant vert et obtenir le certificat « Visez vert », remis par l’association lorsqu’elles satisfont les critères de la certification. La liste des critères regroupe les meilleures pratiques environnementales pour une gestion d’immeuble efficiente.
« Ces critères touchent à l’énergie, à l’eau, aux matériaux et aux déchets de construction, à la qualité de l’air dans l’édifice », explique-t-il. « Il y a aussi le programme “Visez vert plus” qui va encore plus loin. Il ne suffit pas de choisir une moquette dénuée d’odeur ou d’utiliser des peintures jetables. Le programme “Visez vert plus” confirme votre volonté de satisfaire certaines normes. Par exemple, les taux de diversion des déchets de construction doivent correspondre à certains pourcentages. »
Dean Karakasis soutient qu’à long terme toute entreprise gagne à viser vert avec l’un ou l’autre des programmes de BOMA. « Les coûts d’exploitation seront réduits. Cela influera sur le loyer et assurera à l’entreprise une bonne place sur le marché et une longueur d’avance sur le plan des coûts au pied carré. »
Denis Shank est d’avis qu’il revient, en fin de compte, à chaque entreprise de décider laquelle des deux options convient le mieux à ses besoins. « Nous utilisons de nouveau les termes “construction sur mesure”, mais au cas par cas seulement. » | 
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